Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky od 1. září 2024

Zájem o hypotéky roste a množí se dotazy, jaká změna vlastně proběhne od 1. září 2024. Vstoupí v platnost novela zákona, která přináší změny týkající se předčasného splacení nebo refinancování hypotéky. Zatímco doposud byly sankce za předčasné splacení poměrně mírné, nová pravidla mohou přinést klientům výraznější finanční zátěž. Je tedy důležité se na tyto změny připravit a zvážit, jaký dopad mohou mít na vaši hypotéku.

Jak to bylo doposud?

V prvé řadě měli klienti dosud možnost každoročně splatit až 25 % zůstatku své hypotéky bez jakýchkoliv sankcí. Zároveň v případech, kdy klientovi skončila fixace, mohl bez penalizace refinancovat svůj úvěr u jiné banky bez dalších nákladů.

A co sankce mimo období fixace?

Vyjma situací jako je například úmrtí živitele rodiny, jiné úmrtí v rodině, invalidita, vážná nemoc zde platila jiná pravidla. Za předčasné doplacení hypotéky si banka mohla naúčtovat tzv. účelně vynaložené náklady. Ač tomu tak zprvu nebylo, nakonec se staly tyto náklady jen symbolickou částkou pohybující se obvykle okolo 1 000 Kč nebo dokonce zdarma. V úvodu však docházelo k častým sporům mezi klienty a bankami, ovšem Česká národní banka téměř vždy rozhodovala ve prospěch klientů, což vedlo ke snížení těchto poplatků na minimum.

Co se změní s novou novelou?

Nová pravidla, která vstoupí v platnost 1. září 2024, umožní bankám účtovat si nejen administrativní náklady, ale také tzv. úrokový rozdíl. Tento rozdíl nesmí přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části hypotéky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % ze splacené části. V praxi to znamená, že například při refinancování hypotéky ve 3-tím roce bude činit maximálně 0,5% z nesplacené jistiny.

Některé banky se mohou rozhodnout, že tuto možnost nevyužijí a nebudou po klientech vymáhat sankce za předčasné splacení a situaci mohou považovat za konkurenční výhodu.

Příklad: Jak se sankce může projevit v praxi

Pokud byste například měli hypotéku na 3 miliony korun s tříletou fixací a po 16 měsících byste chtěli úvěr refinancovat k jiné bance, maximální možná sankce by nemohla převýšit 1%(maximální sankce)-0,25(2.započatý rok splácení)=0,75 % z výše hypotéky, tedy 22 500,- s možnou odchylkou ve prospěch klienta. Tato částka může být upravena ve prospěch klienta v závislosti na konkrétních podmínkách.

Výjimek bez sankcí bude více

Novela zákona také rozšiřuje situace, kdy je možné hypotéku splatit bez sankcí, kromě výše zmíněných situací přibydou další dvě možnosti předčasného splacení hypotéky bez poplatků:

1)     při prodeji nemovitosti, na kterou byla hypotéka poskytnuta, pokud od uzavření smlouvy uběhlo nejméně 24 měsíců.

2)     situace týkající se vypořádání společného jmění manželů při rozvodu.

Závěr

Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték, která začnou platit od 1. září 2024, mohou zvýšit náklady na předčasné doplacení úvěru. Proto je důležité, aby klienti pečlivě zvážili, zda se refinancování vyplatí, a to zejména v kontextu očekávaných změn úrokových sazeb.

Na otázku zda dává stále smysl své úvěry refinancovat je jasná odpověď. Vždy bude záležet na konkrétní situaci a je důležité provést kvalitní transparentní propočet a to včetně všech nákladů spojených s refinancováním, jako jsou poplatky za katastr nemovitostí, vyřízení úvěru nebo odhad ceny nemovitosti. Konzultujte danou situaci se svým finančním poradcem, který Vám pomůže s případným vyjednáním s Vaší stávající bankou a v případě refinancování pomůže minimalizovat případné poplatky u nové banky. Ačkoli sankce mohou být vyšší, stále existují situace, kdy refinancování může být pro klienta výhodné. Důležité je mít na paměti všechny možné náklady a konzultovat svou situaci s odborníkem.